Heb je een vraag?
Veel gestelde vragen
informatie voor en door bewoners.
De Peinder Mieden is een gebied gelegen ten zuiden van het friese dorp Opeinde en ten noordwesten van Drachten in de gemeente Smallingerland
Dat mag, mits de sloot past in het al bestaande slotenpatroon en ongeveer dezelfde afmetingen heeft, d.w.z. een waterbreedte van 1 – 1,5 m en steile taluds (1:1 of 1:2). De sloot mag aangetakt zijn op een van de andere sloten in het gebied (of op de brede dwarssloot), maar deze aansluiting moet dan met een duiker, zodat het niet ten koste gaat van de toegankelijkheid voor de grazers. Aantakken van sloten op de Opeinder Vaart is niet mogelijk. NB. in cluster oost zijn sloten als afscheiding voor het vee niet mogelijk omdat het grondwater daar veel lager staat. Hier is het wel mogelijk om (evt. in combinatie met een singel) een greppel rondom het erf te leggen, maar deze zal dan een groot deel van het jaar droog staan en de grazers niet tegenhouden.
Verbreden mag tot aan de breedte van de bestaande sloten in het gebied, dwz. een breedte van 1 – 1,5 m aan de waterlijn. Lokale verbredingen of een golvend verloop zijn niet mogelijk, omdat dat teveel afwijkt van het bestaande patroon. Aan de eigen zijde van de sloot is het wel mogelijk om 1) een verbreding van 1 – 2 m te maken over een beperkte lengte van maximaal 5 m om bv dieren te laten drinken, of 2) om een schuine oever (talud tot 1:4, vanaf de waterlijn tot aan het maaiveld) aan te leggen om bv rietgroei te bevorderen.
Men mag de hartlijn van de singel op de erfgrens leggen, d.w.z. dat de helft van bossage op het eigen terrein ligt en de andere helft bij het natuurgebied hoort. Voor het beheer van de zijde aan kant van het natuurgebied gelden de afspraken zoals die in het beheerplan zijn vastgelegd.
Onderling is afgesproken dat een steiger bouwen niet mag in de brede dwarssloot. In het Opeinder Kanaal staat het Wetterskip dit niet toe. Men mag alleen in de dwarssloot één of twee meerpalen plaatsen in het water. In de zomer mag een boot bij de woning worden afgemeerd aan een meerpaal; de boot is dan te bereiken via bijvoorbeeld een loopplank. In de winter moet de boot naar de botenstalling of worden afgemeerd in de haven aan het Opeinder Kanaal. Voor het maken van steigers waar het wel mag (dit is alleen in de inprikkers die bij enkele kavels op eigen grond liggen en in de haven langs het Opeinder Kanaal), geldt daarnaast dat deze uniform worden gemaakt, naar een model, type en materialisatie die de goedkeuring heeft van alle partijen.(bv. model "de Marrekrite")
Die worden niet aangelegd. Keren zal men moeten doen door in te steken op de inrit van één van de woningen.
Dat is inmiddels beschreven in het bestemmingsplan.
Alle kavels liggen op enige afstand van de wegen; dit varieert van minimaal 2 m. tot soms enkele tientallen meters. De oprit tussen de weg en de kavelgrens ligt op gemeenschappelijk eigendom. Pas daar waar de oprit de kavelgrens passeert, begint het privé-eigendom. De verharding van de hele oprit (dus ook het deel buiten de eigendomgrens) mag door de bewoner zelf bepaald worden en aangelegd, tbv. de uniformiteit. Een oprit mag maximaal 4 m breed zijn. Het onderhoud aan de oprit is voor de bewoner zelf. Een uitzondering op bovenstaande zijn de langere opritten (> 10 meter) die nu al op de plankaart zijn aangegeven; deze krijgen dezelfde verharding als de wegen in het plan en gaan ook mee in het algemene beheer van deze wegen.
De bewoners mogen zelf bepalen waar de inrit precies komt te liggen, mits voor de kortste afstand wordt gekozen van de kavel naar de weg. Zodra de locatie door de bewoner is bepaald, wordt deze voorgelegd aan het kwaliteitsteam en kan de ligging op de plankaart worden opgenomen. In principe is er per kavel 1 oprit mogelijk. Alleen als er op 1 kavel (met 2 woonrechten) 2 woningen worden geplaatst, zijn 2 opritten mogelijk.
Huisnummers worden t.z.t. door de gemeente toegekend. Elke woonrecht krijgt een huisnummer. T.a.v. zaken zoals brievenbussen, entreeverlichting en huisnummersbordjes hebben de bewoners het plan opgevat om één stijl te ontwikkelen. Dit wordt tzt. uitgewerkt en voorgelegd aan het kwaliteitsteam.
De bewoners hebben voor eigen rekening oriëntatieverlichting bij de inrit naar de kavel. Langs de paden en halfverharde wegen komt in de Peinder Mieden geen openbare verlichting, zoals te doen gebruikelijk in het buitengebied.
Als kopers een slootje om hun kavel willen aanleggen, dan wordt de maatvoering hiervan van insteek tot insteek 3m. max. De bodem is dan 1m en de schuine kanten ook 1m.breed horizontaal gemeten. Indien het een slootje betreft grenzend aan de buren moet hier natuurlijk overeenstemming over zijn.
Eenvoudige aanvragen verlopen via de reguliere procedure in maximaal acht weken. Binnen die acht weken kan het bevoegd gezag beslissen om de termijn eenmalig met zes weken te verlengen.
De kopersvereniging heeft collectief voor alle kavels een inritvergunning aangevraagd. Hiervoor is eenmalig een bedrag betaald door de kopersvereniging aan de gemeente.
Je hoeft, bij het aanvragen van de omgevingsvergunning, dus GEEN inritvergunning meer aan te vragen. Dit scheelt 104 euro per aanvraag.
Geef dit door aan je planbegeleider, architect of bouwer.
Heb je dit al betaald bij het aanvragen van de omgevingsvergunning? Jammer. Dit kan niet teruggedraaid worden.
Er wordt, na aanvraag, een ontheffing verstrekt door de gemeente Smallingerland voor het tijdelijk wonen op de bouwkavel.
Deze ontheffing wordt alleen verstrekt als de aanvraag voor de omgevingsvergunning is ingediend.
In 2016 is er uitgebreid archeologisch bodemonderzoek gedaan middels grondboringen.
Dit geeft een aardig inzicht in de te verwachten ondergrond.
De boorstaten laten een beeld zien waarbij de ondergrond aan de west zijde van het gebied een duidelijke veenlaag bevat, hoe verder oostelijk men in het gebied komt hoe hoger de "vaste" grond laag komt.
Bekijk het Bodemonderzoek door MUG 2016
Sonderingen in het gebied voor de bouw zullen meer duidelijkheid geven over de exacte opbouw en vooral sterkte van de grondlagen.
Nog geen sondering voor de kavel? Er is een "collectieve inkoop sonderingen" georganiseerd.
Richard (kavel 11/nummer 7) en Pieter (kavel 12/nummer 8) hebben gunstige prijs bedongen. Neem contact op met een van hen om je aan te melden.
Wat is sonderen?
Voordat er gebouwd wordt moet je een duidelijk beeld hebben van de ondergrond en voornamelijk de sterkte en draagkracht van deze ondergrond. Hiervoor laat je sonderingen doen.
Bij een sondering wordt er een zogenaamde "conus", al dan niet mechanisch, de grond ingedrukt. Bij het in de grond drukken kan men op meters aflezen wat de grond aan tegendruk geeft.
Deze tegendruk wordt weergegeven in een grafiek. Aan de grafiek is af te lezen wat de draagkracht van de grond is op die plaats. De constructeur die de woning doorrekent heeft deze gegevens nodig om een degelijke fundering samen te stellen.
Meestal worden er twee of meer sonderingen per huis uitgevoerd, meestal in de buurt van locaties waarvan met de draagkracht wil weten zoals onder de vloer/fundering van een huis. Als de grafieken veel van elkaar verschillen is het aan te raden om op meerdere punten te sonderen. Zodoende krijgt men een beter beeld van de ondergrond.
Kosten
Over het algemeen liggen de kosten van sonderingen ergens tussen de 400 en 1000 euro voor een woonhuis.
Sommige sondeerbedrijven leveren alleen de meetgegevens in de vorm van een grafiek. Maar er zijn ook sondeerbedrijven die een compleet rapport inclusief funderingsadvies leveren.
Er is een "collectieve inkoop sonderingen" georganiseerd door de bewoners van De Peinder Mieden.
De kosten hiervoor zijn 300 euro voor twee sonderingen. Meer sonderingen tegen meerprijs in overleg.
Voorwaarde is wel dat er 4 of meerdere kavels tegelijk gesondeerd worden.
Hoe regel ik dit?
Wil je sonderingen laten doen voordat je gaat bouwen?
Richard (kavel 11/nummer 7) en Pieter (kavel 12/nummer 8) hebben gunstige prijs bedongen. Neem contact op met een van hen om je aan te melden en mee te doen aan dit collectief.
Je kan er natuurlijk ook voor kiezen om zelf, of samen met de bouwer van jouw huis, een sondering te organiseren.
Langs de erfgrens mogen GEEN harde afscheiding worden gemaakt, zoals schuttingen of muren. Dit is niet passend in het beeld van het natuurlijk landschap. Gestreefd wordt naar "groen en natuurlijk ogende" afscheidingen. Een gedachte zou kunnen zijn dat alle kavels van eenzelfde degelijke afrastering wordt voorzien, waarna de bewoners er een eigen draai aan kunnen geven. Hier zou een kans liggen voor een collectieve actie van de kopers mbt. inkoop en aanleg. De max. hoogte is 1m. (vastgelegd in BP).
Dat mag niet. De veranda mag maximaal doorlopen tot op de erfgrens; deze ligt op de insteek van het talud van de dwarssloot.De insteek is de lijn tussen vlak maaiveld en schuin talud.
Dat mag niet, de oeverlijn ligt vast. De brede dwarssloot is alleen bedoeld voor kleine, lage bootjes, die niet meer dan 1 m diep steken. Deze kan men aan de oever afmeren, eventueel aan een meerpaal. Grotere boten kunnen afgemeerd worden in de insteekhaven aan het Opeinder Kanaal.
Nee. Het toepassen van een nokrotor mag wel.
- Eventuele verschillen van inzicht binnen het kwaliteitsteam worden eerst besproken binnen en tussen de betreffende organisaties. Als dat niet uitmondt in één unaniem door het kwaliteitsteam gedragen advies, worden er, namens het kwaliteitsteam, verschillende mogelijkheden aan de kopers voorgelegd.
- Verschillen van inzicht tussen kopers en kwaliteitsteam worden besproken tussen het bestuur van de kopersvereniging, Innovatie Agro & Natuur en Stroming.
- Indien dat onverhoopt geen oplossing brengt wordt het geschil voorgedragen aan de kopersgroep en deze doet een uitspraak op basis van de punten genoemd onder 1 en biedt alternatieven.
- Mocht dat ook niet tot een oplossing leiden, dan komen kopersgroep, Innovatie Agro & Natuur en Stroming door middel van stemming tot een voor de koper bindend advies.
Ja, dat kan. Dat betekent dat bij het totaal aantal woningen hiermee rekening moet worden gehouden in het bestemmingsplan. De niet gebouwde woning telt dus ook mee in het totaal aantal te vergeven woonrechten binnen de Nieuwe Marke. Er zijn uitgaande van realisatie van het gehele project nl. maximaal 45 woningen (en ook adressen) te vergeven en er moet gemiddeld 1.000 m2 grond per woning worden afgenomen. In het bestemmingsplan moet hier dan iets voor worden opgenomen, bijvoorbeeld ; "het recht om gebruik te maken van het tweede woonrecht maar niet de bouwplicht". Ook moet voor deze woning een huisnummer worden gereserveerd. Voor dit tweede perceel van één eigenaar geldt dan niet de regel dat het binnen 3 jaar na overdracht moet zijn bebouwd.
Als de kavel ligt binnen een afstand van 40m. vanaf een aangelegd rioolstelsel, dan is men verplicht hierop aan te sluiten. Volgens het "BLAH", het "Besluit Lozing Afvalwater Huishoudens", dit is landelijke wetgeving, mag er niet in de bodem of het oppervlaktewater geloosd worden als er binnen 40 meter een openbaar vuilwaterriool of zuiveringstechnisch werk (IBA) ligt. Dan heeft het aanleggen van zo'n systeem dus niet veel zin. Overigens blijkt zo'n systeem verre van onderhoudsvrij te zijn. Eventueel kan een clusterbewoners onderling nog afspreken hoe ze hier tegenover staan.
Er is per woonrecht en per woning slechts één adres beschikbaar. Kopers die interesse hebben in bewoning van één woning met meerdere huishoudens wordt geadviseerd in overleg te treden met de gemeente. In één bouwvolume wonen met meerdere huishoudens op één adres kan ongewenste consequenties hebben. Voorbeeld daarvan is dat bewoners elkaars zorgplichtigen in de zin van de Wet basisregistraties adressen en gebouwen (‘Bag-wet’) kunnen worden. Bovenstaande behoefte betekent eigenlijk 2 woningen bouwen en dus twee woonrechten afnemen. Of deze naast elkaar of boven elkaar liggen in één bouwvolume doet niet ter zake. Iemand kan twee woningen bouwen (twee woonrechten hebben) op een kavel van 1000m2. Dit betekent wel dat elders gecompenseerd moet worden; degemiddelde afname is tenslotte 1 woning op 1000m2. Dat er later eventueel een doorgang of zo in het gebouw wordt gemaakt doet hier niets aan af. Dit zegt niets over het eigendom; iemand kan best twee woningen in eigendom hebben. De inwoners van de beide woningen hebben alle lusten en lasten van een zelfstandige woning met eigen adres; het enige bijzondere is dat de woningen ruimtelijk gezien boven elkaar liggen (zoals twee appartementen). Elke andere vorm van wonen (in 1 woning) veroorzaakt een mogelijke zorgplicht bij inkomensafhankelijkheid.
Zie voor Kangaroe-woningenPostbus 50plus Emmen.
Kangaroe-woning en buidelwoning zijn overigens strikt genomen ook twee woningen.
Een woning (het hoofdgebouw) moet minimaal 3 m uit de kavelgrens staan; een bijgebouw minimaal 1 meter. (gemeentelijke wetgeving)
Nee. De kavelgrens wordt (momenteel) gemarkeerd door piketten/paaltjes met een witte kop. Het aangebracht raster is bedoeld om het, vrij in het gebied rondlopende, vee van de kavels af te houden. Deze afrastering staat gemiddeld 50 cm aan de buiten zijde van de kavelgrens. De afrastering is eigendom van de VVE en eventuele aanapssingen hieraan of -in dienen door de VVE te worden goedgekeurd.
Bij sommige kavels in de Peinder Mieden is bij de kavel-ingang een veerooster ingegraven.
In het gebied komt een kudde met runderen te leven. Deze runderen kunnen volledig vrij door het gebied bewegen. Waarschijnlijk zal de kudde zo nu en dan ook rondom verschillende kavels gaan grazen. Om te voorkomen dat de runderen de kavels van de huizen opkomen moet op een of andere wijze een blokkering worden gemaakt. Dit kan in meerdere vormen, bijvoorbeeld een hek of dus in sommige gevallen een veerooster.
De gemeente Smallingerland biedt de mogelijkheid om een veerooster via hen aan te schaffen. Dit veerooster wordt dan gemaakt en ingegraven bij het bouwrijp maken van de kavel.
Voor de bewoners die in fase 2 zitten is het nog mogelijk om een dergelijk veerooster aan te schaffen. Geef de wens van een veerooster door aan Jentje en hij regelt dat de gemeente een offerte opstuurt. Na ondertekening van de offerte zal het veerooster worden aangebracht bij de entree van de kavel.
Prijs: € 2850,- ex BTW.
Afmetingen: 3,20 x 2,52 x 0,50 m
Rooster: rond 32 mm geribd
De kavels zijn uitgezet naar aanleiding van de ontwerp tekeningen voor het gebied die de basis voor het bestemmingsplan zijn.
Bij benadering zijn de meeste kavels ca. 1000 m2.
Binnenkort zal het kadaster de definitieve maten van de kavels gaan inmeten.
Als de architect of bouwer gaat tekenen is het aan te raden dat hij/zij NIET de coördinaten van de website ruimtelijkeplannen.nl gebruikt. De coordinaten hier zijn afgerond in meters en dus onnauwkeurig. De gemeente zal de exacte coordinaten verstrekken.
De gemeente zal, op ons eigen verzoek, alle kavels nogmaals nameten. Je krijgt daar bericht van en je wordt in de gelegenheid gesteld hier bij te zijn.
Bouwen op een terp past niet bij dit coulisselandschap. Een verhoging van de kavel t.b.v. drooglegging is wel mogelijk, maar deze moet dan geleidelijk aflopen (taluds van minimaal 1:5) naar het lagere niet bebouwde deel van de kavel.
Dat mag, maar zo, dat het niet opvalt in het landschap. Dat betekent dat het egaal moet worden opgehoogd. Lokale kleine ophogingen bijvoorbeeld ten behoeve van het tuinontwerp zijn mogelijk tot een maximale hoogte van 1,5 m.
In het projectgebied wordt een brede sloot, een haven en een poel uitgegraven. De grond die hierbij beschikbaar komt, is bedoeld voor het ophogen van de kavels, ten behoeve voldoende drooglegging. Er is in het plan vanuit gegaan dat de kavels in het lagere deel van het gebied (dat zijn de clusters west en midden) ca 50 cm. opgehoogd kunnen worden, en onder en direct rondom de woning tot maximaal 1 m. Het vervoer van de grond naar het perceel maakt deel uit van het bouwrijp maken van het terrein. Voor de cluster oost is uitgegaan van geen ophoging omdat de grond daar hoger ligt.
- houtsingel (met en zonder sloot):5 m vanuit het hart van de singel
- brede dwarssloot:bovengrens van het talud
- Opeinder Kanaal 10 meter
- wegen:2 meter
- oprit naar huizen: direct aansluitend
- haventje: direct aansluitend
- gasleiding: direct aansluitend
NB. Dit zijn de minimale waarden (zie ook vraag 12); in de plankaart die door Partijen is vastgesteld en ondertekend is met deze waarden al rekening gehouden.
NB2. De tussenstroken horen bij het natuurgebied en hier vindt het beheer plaats door de grazers. De oevers van de brede dwarssloot en het Opeinder Kanaal worden (voor zover er beheer is) beheerd vanaf het water. Waar kavels grenzen aan de brede dwarssloot, mag de bewoner de oever ook zelf beheren.
Als men een deel van het huis verdiept aanlegt, of een sloot of vijver uitgraaft, komt daar grond bij vrij. In principe werkt men met een gesloten grondbalans, dwz. dat de grond dan op de eigen kavel verwerkt moet worden, volgens de wijze zoals beschreven onder vraag 1 en 2. Het is ook mogelijk om afspraken te maken met de buren, om de overtollige grond daar te verwerken.
Men mag de hartlijn van de sloot op de erfgrens leggen, d.w.z. dat de helft van het water en één oever op het eigen terrein liggen en de andere helft bij het natuurgebied hoort. De oever in het natuurgebied is altijd steil (1:1 bij aanleg), dit om te voorkomen dat de grazers de sloot in lopen. De oever aan de kant van het natuurgebied valt dan ook buiten het beheer van de bewoner; hiervoor gelden de afspraken zoals die in het beheerplan zijn vastgelegd. De eigen oever mag men wel zelf beheren. Men mag langs de buitenzijde ook geen raster of ander hekwerk plaatsen. Als men graag een sloot wil die men zelf aan beide zijden kan beheren, dan moet men hem geheel op eigen terrein leggen.
Het kavelplan ligt vast en wijzigingen zijn nog maar zeer beperkt mogelijk. Bijvoorbeeld als men vanwege de vorm van het huis, de plaatsing van de bijgebouwen, of de positie t.o.v. de zon de kavel iets wil wijzigen, dan is dat beperkt mogelijk; in het BP is beschreven wat mogelijk is. Het gaat dan bijvoorbeeld om verschuivingen van enkele meters, of een iets andere lengte/breedte verhouding. Het gaat niet meer om vergroting of verkleining van de akte nadat de splitsingsakte definitief is. Bij veranderingen moet altijd rekening gehouden worden met de ligging van de buurkavels en van de wegen en de singels. Veranderingen mogen ook niet tot gevolg hebben dat delen van het gebied minder goed bereikbaar worden voor de grazers. De goedkeuring van de verandering is daarom aan het kwaliteitsteam d.w.z. dat het kwaliteitsteam deze verandering met een positief advies zal voorleggen aan de projectpartijen Gemeente, Innovatie Agro & Natuur, Stroming en bestuur Kopersvereniging. Goedgekeurde veranderingen worden doorgevoerd in de officiële kavelkaart.
In principe is dit mogelijk tot aan het moment dat de splitsingsakte is gemaakt. Verder liggen de kavels met hun maatvoering na enig moment vast in het bestemmingsplan. Uitbreiding van de kavel mag in ieder geval niet tot gevolg hebben dat delen van het gebied minder goed bereikbaar worden voor de grazers. De goedkeuring van de uitbreiding is daarom aan het kwaliteitsteam. Dwz. dat het kwaliteitsteam deze verandering met een positief advies zal voorleggen aan de projectpartijen Gemeente, Innovatie Agro & Natuur, Stroming en bestuur Kopersvereniging. Goedgekeurde veranderingen worden doorgevoerd in de officiële kavelkaart. Let op; in totaal mag de uitgegeven grond voor private woningbouwkavels nooit meer zijn dan 5% van het totale openbare natuurgebied.
In de tuin is men vrij wat de keuze van bomen en struiken betreft. Langs de erfgrens mag men alleen inheemse bomen en struiken planten, zoals bv. Els, Eik, Wilg, Iep, Hazelaar, Meidoorn, Sleedoorn, Gelderse Roos, Wilde Rozen, Braam. Men kan er ook enkele verwilderende fruitbomen tussen zetten, zoals appel en kers.
Taxus is giftig. Grazers eten ook graag bast van bomen, het gaat dan vooral om de zachtere houtsoorten zoals Wilg en Es. Bast van eik en els wordt niet of nauwelijks gegeten.
Antwoord: dat is in principe mogelijk als het past in het beheersplan en alleen in overleg met de andere bewoners van de clusters die rondom de plek wonen waar de boom wordt geplant. De boom en de plek waar hij staat wordt, resp. blijft, gezamenlijk eigendom van alle bewoners en toegankelijk voor publiek.